Определение стоимости любого объекта в Украине может производиться путем проведения его экспертной оценки. Экспертную оценку имущества проводят субъекты оценочной деятельности, которые получили право на осуществление деятельности от Фонда государственного имущества Украины. Это право формализуется при выдаче сертификата субъекта оценочной деятельности. Именно наличие этого документа, а не «лицензии» подтверждает право ООО «Бизнес Ассист» из Киева на проведение экспертной оценки имущества на территории всей Украины.
Экспертная оценка имущества может проводиться:
- для заключения договора ипотеки,
- для банка,
- для нотариуса,
- для наследства,
- для суда,
- для расчета размера арендной платы.
Объектами оценки могут быть недвижимость, в том числе земельные участки, оборудование, колесные транспортные средства, летательные аппараты и судоходные средства, целостные имущественные комплексы и пакеты акций.
Оценка имущества для ипотеки и банков
Надеемся, что с запуском с 1 октября 2022 государственной ипотечной программы активным спросом начнет пользоваться оценка для банка и для заключения договора ипотеки. Когда речь идет об оценке имущества для банка, то здесь может оцениваться как имущество, принадлежащее банку и тогда оценка необходима для отражения в бухгалтерском учете, а может оцениваться имущество, которое находится у банка в ипотеке и тогда оценка необходима для корректировки стоимости, в случае, если она претерпела изменения, в результате каких-либо факторов, например боевых действий или войны.
Что касается оценки имущества для заключения договора ипотеки, то здесь, как правило, речь идет о физическом или юридическом лице, желающем получить кредит в банке под залог имущества, в большинстве случаев им является недвижимость, что и приводит при успешном для заемщика результате, к заключению договора ипотеки.
Важным направлением оценки является расчет стоимости материального ущерба, причиненного как вследствие дорожно-транспортных происшествий, пожаров, заливов, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц так и военной агрессии российской федерации.
Расчет стоимости материального ущерба нанесенного в результате вооруженной агрессии российской федерации в сегодняшних исторических реалиях является наиболее востребованным видом экспертной оценки имущества в Киеве.
При заключении договоров купли-продажи производится оценка для нотариуса. Оценка для нотариуса фактически необходима для налогообложения дохода у физического лица, который может возникнуть при заключении сделки купли-продажи.
Оценка имущества для наследства
Также оценка необходима для открытия наследства. Оценка имущества для наследства является одним из вариантов оценки, которая также необходима для того, чтобы в дальнейшем уплатить налоги физическим лицом, если они возникают, в соответствии с законодательством.
Оценка имущества для суда
Часто проводится оценка для суда. Это может быть оценка имущества супругов в случае развода для дальнейшего раздела. Также для суда проводится оценка имущества в случае наличия материального ущерба или упущенной выгоды, когда стороны доказывают свою правоту в судебном порядке.
| Вид объекта оценки | Стоимость, грн. | Сроки проведения, дней |
| Квартира в областном центре | от 2 500 | 1-2 |
| Квартира за пределами областного центра | от 3 000 | 2-3 |
| Коттедж в областном центре | от 3 000 | 1-2 |
| Коттедж за пределами областного центра | от 3 500 | 2-3 |
| Земельный участок до 0,15 га в областном центре | от 2 500 | 1-2 |
| Земельный участок до 0,15 га за пределами областного центра | от 3 000 | 2-3 |
| Земельный участок более 0,15 га в областном центре | от 3 000 | 1-2 |
| Земельный участок более 0,15 га за пределами областного центра | от 3 500 | 2-3 |
| Пакет акций | от 30 000 | 5-15 |
| Готовая продукция, товары в обороте, оборотные активы | от 1000 | 1-3 |
* Сроки выполнения работ приведены при условии предоставления полного пакета документов, необходимых для проведения оценки.
Экспертная оценка стоимости имущества
Экспертная оценка стоимости имущества обязательно производится на основании договора заключенного между субъектом оценочной деятельности (ООО «Бизнес Ассист») и заказчиком оценки. В договоре на проведение экспертной оценки имущества должны быть указана дата оценки, то есть дата, на которую определяется стоимость и вид стоимости. Что касается даты оценки, это может быть как текущая так и ретроспективная, то есть на дату в прошлом. Например, при расчете рыночной стоимости имущества, которое было уничтожено во время боевых действий, датой оценки определяется дата до 23 февраля 2022 года.
Что касается вида стоимости – в большинстве случаев определяется «рыночная стоимость», то есть наиболее вероятна цена продажи при обычных обстоятельствах.
Когда нужен договор для оценки имущества
Договор на проведение оценки, на наш взгляд, целесообразно заключать только после того, как есть понимание перечня документов, необходимого для проведения оценки, а также, что очень важно – реальная возможность подготовить необходимые документы заказчиком оценки. В противном случае – отсутствие документов, необходимых для проведения оценки – исключает возможность ее проведения.
Пример списка документов, необходимых для оценки жилой квартиры:
- Копии правоустанавливающих документов (договоров купли-продажи, дарения, мены, актов приема-передачи, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство) и документов или регистрационных надписей, подтверждающих проведение государственной регистрации права собственности на объект оценки в БТИ;
- Копии технического паспорта и документов подтверждающих факт законности перепланировки (разрешительные документы, решения местных органов самоуправления, акты ввода в эксплуатацию и т.п.), в случае перепланировки (перестройки, пристройки, реконструкции и т.п.).
- Копии документов, подтверждающих право других лиц на пользование (аренда, субаренда, пользование и т.п.) объектом оценки, в случае если объект оценки или его часть передан в пользование другим лицам.
- Копия выписки из реестра (при наличии).
- Копия паспортов и идентификационных кодов заказчика оценки и владельца объекта оценки.
Важным этапом проведения экспертной оценки имущества является его осмотр. Обзор должен быть проведен оценщиком самостоятельно. В то же время следует отметить, что такая возможность, особенно во время боевых действий, есть далеко не всегда. Также это касается случаев, когда при проведении экспертной оценки имущества необходимо рассчитать рыночную стоимость уничтоженного имущества. То есть стоимость имущества в состоянии до «прилета». И тогда осмотр объекта оценки, даже проведенный лично Оценщиком, не позволит в полной мере выполнить поставленную задачу. На помощь Оценщику должен прийти владелец имущества, предоставив фото и видео материалы, письменные объяснения и свидетельские показания, на основании которых Оценщик сможет идентифицировать объект оценки и определить его стоимость. Такую оценку необходимо будет производить для суда.
Оценка имущества для ипотеки, банка, для нотариуса, для наследства, для суда представляет собой процесс определения стоимости любого объекта. Обычно при проведении расчетов используются определенные методы и подходы как по единице так и путем их комбинирования.
Сравнительный подход к оценке
Наиболее простым для восприятия рядовым гражданином является сравнительный подход. Оценка имущества с применением сравнительного подхода предполагает сопоставление характеристик объекта оценки с наиболее подобными объектами.
Важен корректный подбор этих объектов. Обычно их поиск осуществляется в сети Интернет на профильных сайтах, в случае, если речь идет о недвижимости или транспорте, это, как правило, сайты объявлений с предложениями к продаже. При этом использование данных сайтов с предложениями к вынужденной продаже, например конфискованного имущества, не желательно, так как это приведет к искривлению результатов, вследствие того, что такие предложения не в полной мере отражают критерии, соответствующие понятию рыночной стоимости, где предусмотрено, что стороны должны действовать без принуждения.
Сравнительный подход при проведении оценки имущества предполагает, что основное внимание будет уделено именно отбору наиболее близких, по своим характеристикам, подобных объектов. Например, если объектом оценки является двухкомнатная квартира, которая находится в удовлетворительном состоянии на 3 этаже 5-этажного кирпичного здания в пяти минутах пешком от метро Нивки в городе Киеве, то задачей Оценщика, при поиске объектов для сравнения, есть сосредоточение именно на основных ценообразующих характеристиках объекта. Основными ценообразующими характеристиками в данном случае являются: количество комнат (2 комнаты), техническое состояние (удовлетворительное, требует ремонта), размещение на этаже (3 этаж, не первый и не последний) и этажность здания (пятиэтажное, лифт отсутствует), материал стен (кирпич), обеспеченность общественным транспортом (метро Нивки в пешей доступности). В случае, если рынок предложений к продаже объектов недвижимости развит, это позволит подобрать для проведения оценки имущества наиболее близкие по своим характеристикам объекты.
В то же время, следует учесть, что информация, приведенная в сети Интернет на всегда соответствует действительности, поэтому целесообразно личное общение Оценщика с людьми, которые подали объявление с целью выяснения информации, изложенной в нем. Кроме того, не следует забывать, что цены, указанные в объявлениях, являются ценами предложения, то есть желания владельцев или их представителей или брокеров. В зависимости от ситуации, которая сложилась в стране, а соответственно и на рынке недвижимости, величина торга может быть как больше, так и меньше.
При осуществлении оценки имущества, в случае если объект оценки может быть предоставлен в аренду, может быть применен доходный подход, основанный на приведении будущих доходов от предоставления в аренду в стоимость, по состоянию на дату оценки. При этом для формирования потока доходов, который может приносить объект, подбираются подобные объекты, по критериям, аналогичным используемым в сравнительном подходе.
Нужна независимая оценка имущества? Обращайтесь к нам!
ВЕДУЩИЙ ОЦЕНЩИК
Мухин А.А.
(Вице-Президент Всеукраинской общественной организации «Союз экспертов Украины», кандидат экономических наук, Заслуженный экономист Украины, REV (Recognised European Valuer) TEGoVA REV-UA/UABVS/2023/9 01.06.2018 р), стаж оценочной деятельности более 20 лет
Также, для проведения оценки имущества может быть использован затратный подход, сущность которого заключается в суммировании затрат на построение идентичного или аналогичного объекта с последующим учетом фактора реального состояния (всех видов износа, а именно: физического, функционального и экономического) и добавлением прав, связанных с земельным участком, в случае если речь идет об оценке недвижимости.
В некоторых случаях оценка имущества может производиться путем комбинирования подходов, например, когда речь идет о расчете стоимости недостроенной недвижимости доходным подходом, для расчета величины затрат на достройку применяется затратный подход.
Подытоживая вышеприведенное следует отметить, что экспертную оценку имущества должны проводить специалисты своего дела, в противном случае клиент не получит услугу на должном уровне.
Специалисты ООО «Бизнес Ассист» имеют более чем 20-летний опыт проведения экспертной оценки для ипотеки, для банка, для нотариуса, для наследства, для суда и рады будут Вам помочь при определении стоимости любого имущества или имущественных прав. Вы можете узнать стоимость оценки имущества заполнив форму на сайте или позвонить по телефону +38 044 466-13-32.