11 Jul 2012

Переступить черту: пригородный дом или участок можно купить с «диким» дисконтом

0 Comment

Несмотря на сезон, продажи идут вяло. Одни эксперты объясняют это выжидательной позицией потенциальных покупателей, другие находят причину в тотальной неплатежеспособности украинцев. Так или иначе, цены на недвижимость пригорода упорно ползут вниз.

Из первых рук

Объявлениями о продаже домов и дач сегодня полны не только газеты – столбы и заборы пестрят бумажными листками, написанными от руки: «Продам, хозяин, недорого!». Вернулась ситуация начала 2000-х, когда львиная доля «квадратных метров» продавалась непосредственно хозяевами. Только тогда это было вызвано дефицитом профессиональных риелторов. Сейчас же владельцы намеренно отказываются от их услуг, надеясь, что хотя бы так можно привлечь покупателя.

Готовя этот материал, мы обзвонили немало хозяев и агентств. Уловив нашу заинтересованность, собеседники на том конце провода готовы были «показать хоть сейчас» и торговаться «до упора», сбрасывая 10, 15, а то и 40%(!) от заявленной стоимости.

Согласны уступать не только частные владельцы, но и строительные компании, возводящие коттеджные городки. Правда, здесь идет речь о дисконте в 5-10%, а на недостающую сумму вам буквально навязывают кредит от застройщика на вполне приемлемых условиях – от 6 до17% годовых в гривне.

- В Украине сегодня около 1000 коттеджных городков, – объясняет сговорчивость строителей эксперт рынка недвижимости Алексей Сотников. – Из них почти половина недостроена или не введена в эксплуатацию еще с момента кризиса – у компаний не хватает на это средств. Им необходимо срочно выручить «живые» деньги, поэтому закрываются глаза на то, что рентабельность будет минимальной или даже минусовой. Покупатели, однако, не слишком торопятся, чувствуя, что завтра это может быть еще дешевле.

Кусочек рая за 100 км

Любопытно, что агентства недвижимости второй месяц наперебой рапортуют: продажи земельных участков с приходом весны возросли на 5-10%, домов и дач – на 5-25%. Эксперты не видят противоречий: сезонный фактор играет свою роль, весной покупатели традиционно оживляются. Однако для того чтобы сделка состоялась, продавец должен уступать все больше.

Независимый аналитик Ярослав Цуканов считает, что пул покупателей не формируется по классической рыночной причине: приобретать землю и дома по заявленным ценам некому.

- Прослеживается четкая тенденция: желающие провести лето на собственном кусочке рая покупают так называемые «дальние дачи», находящиеся в 70-100 км от города, дешевле, – говорит он. – Человек не может потратить на дом или дачу более 30-50 тыс. долл., на землю – более 20 тыс. долл. В ближайшем же от мегаполиса пригороде таких цен по-прежнему нет – они в 3-5 раз выше. И даже с «диким» дисконтом оказываются не по карману украинцам.

Ситуация для продавцов продолжает оставаться незавидной: количество предложений домов и дач превышает спрос в десяток раз, земли – в 40 раз, рассказывает эксперт. Она сохранится до тех пор, пока среднерыночная цена не подтянется к неплатежеспособному пока что спросу. Для этого, по прогнозам Я. Цуканова, потребуется пара лет.

Каким будет обвал?

«Ценовое дно» – это тот уровень цен, который позволяет не откладывая купить недвижимость каждому, кто в ней нуждается, считают эксперты. По мнению Я. Цуканова, для этого стоимость квадратного метра должна опуститься еще на 30-40%.

«Цифры не с потолка – они получены в результате подсчетов и анализа, – поясняет эксперт. – Есть формула: у людей на руках столько денег, за сколько они покупают автомобиль. Сегодня это – около 20 тыс. долл. Это знаковая сумма. Отсюда – средняя минимальная киевская квартира не может стоить больше 28-30 тыс. долл. (как показывают опросы, недостающие 8-10 тыс. покупатели готовы взять в кредит или занять). Аналогичная ситуация и с пригородной недвижимостью».

Жилье на вес Евро

Украинцы, живущие по съемным углам в Киеве, Донецке, Харькове и Львове, проклинают Евро-2012 на чем свет стоит. Многие хозяева квартир, обнаружив в себе коммерческую жилку, полны уверенности заработать на чемпионате, и уже заметно взвинтили ставки.

Насколько изменились и изменятся цены в городах, принимающих чемпионат

Насколько изменились и изменятся цены в городах, принимающих чемпионат

Мнение Сергея Нечипоренко, эксперта рынка недвижимости (АН «Наш дом»):

- Сейчас бытует мнение, чтоарендодатели, сдающие жилье на период Евро, могут заработать на гостях чемпионата чуть ли не до 20 тыс. грн с квартиры. Хозяева по всей стране бросились выселять прежних жильцов. Если людям некуда ехать, требуют платить по новой ставке, которая выше прежней чуть ли не в разы. Это глупо. Прогнозы насчет заработка едва ли сбудутся: те из иностранных болельщиков и гостей, кто планировал поселиться в частных квартирах, а также представители оргкомитета ЧЕ-2012, уже давно забронировали себе места проживания. Теперь ажиотаж схлынул, найти щедрых иностранцев-арендаторов будет непросто. Советую всем украинцам, кто ищет съемное жилье, повременить: думаю, через две-три недели после чемпионата цены возвратятся на спокойный уровень начала этого года, а в отдельных городах, где были особенно завышены (Харьков, Донецк), могут откатиться до показателей прошлого года.

Рынок жилой недвижимости Киева: июнь и первое полугодие 2012 г.

В июне рынок недвижимости работал на малых оборотах: уровень деловой активности был низким, в списке сделок преобладали малогабаритные квартиры. Причем в основном повлияло на ситуацию не Евро-2012, а негативные прогнозы развития экономики. Такими они остаются и на ближайшие месяцы: ожидается невысокая активность участников рынка, а в июле будут проявятся процессы расслоения рынка и плавное снижение индекса стоимости.

Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1408 пунктов (-0,8% за июнь; -1,7% за полгода).

Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11399 пунктов (-0,3% за июнь, -0,9% за полгода).

Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) -0,8%.

Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) + 0,4 банк/деп (не изменился).

Ожидания того, что проведение Евро-2012 оживит киевский рынок недвижимости, так и остались ожиданиями. Немного оживился лишь рынок аренды.Что же касается вторичного рынка жилья, то эффект был скорее обратным – некоторые продавцы и покупатели временно покинули его.

Сложно сказать, насколько повлияли на подобные решения проведение футбольных матчей, шествия болельщиков, а также общая праздничная атмосфера в центральных районах города. Наверняка, все это в той или иной мере сказалось на деловой активности: в этой атмосфере многим хотелось отдохнуть, расслабиться. К тому же, непривычно раннее лето, жаркая погода и необходимость оздоровить детей, которых по случаю Евро-2012 отправили на каникулы намного раньше обычного, также не очень способствовали проведению просмотров.

Тем не менее, все эти факторы были в данном случае второстепенными. Полагаем, что куда большее влияние оказали негативные прогнозы развития отечественной и мировой экономики, а также ожидание новых рыночных реалий. Судя по материалам в СМИ и обсуждениям на интернет-форумах, проседание курса наличной гривны, российского рубля, евро и других валют по отношению к доллару США обеспокоило очень многих участников рынка недвижимости. И не только само по себе, но и как признак будущих более масштабных кризисов.

Подавляло деловую активность и фактическое отстранение в первой половине месяца подавляющей массы сертифицированных специалистов от оценки объектов недвижимости с целью ее продажи. Согласно приказу Минюста, вступившему в силу пятого июня, нотариусы могли заключать сделки купли-продажи недвижимости лишь при наличии «налоговой» оценки имущества. А такую оценку могли осуществлять лишь 12 специализированных фирм (порядка 40 оценщиков) по всей Украине.

Не удивительно, что более 800 оценщиков из разных городов Украины обратились к Президенту, Кабинету министров, Верховной Раде, Министерству юстиции, Фонду госимущества и Антимонопольному комитету с требованием отменить ряд приказов Фонда госимущества и Минюста, монополизирующих рынок оценочной деятельности и блокирующих развитие независимой оценки.

То, что этот новый порядок оценки не был проработан ни организационно, ни методически, ни юридически, и стал полной неожиданностью для большинства участников рынка, достаточно быстро поняли высшие должностные лица страны. И через 10 дней приказы были отменены. Но это вовсе не означает принципиального отказа от создания специализированных фирм, занимающихся оценкой недвижимости с целью налогообложения. Другое дело, что пока не ясно, сколько таких фирм и оценщиков будет в каждом городе, районе, области.

Не ясно и то, насколько оценка будет отвечать существующим рыночным реалиям конкретного населенного пункта. А это очень существенно. Поскольку в каждом городе свой рынок недвижимости, со своими сегментами, ценами и тенденциями, которые необходимо специально изучать. Заметим, что в Национальном стандарте №2 «Оценка недвижимого имущества» нет положений, обязывающих органы власти собирать и предоставлять оценщикам данные о ценах купли-продажи недвижимости. Даже предоставление официальной статистики количества сделок и цен продаж не предусмотрено. Какую информацию и статистику подыщет оценщик – ту и будет использовать. В подобных условиях, живя и работая за сотни километров, собрать достоверную информацию о реальных ценах продаж крайне проблематично. Соответственно крайне проблематично проверить и оспорить качество оценки конкретного объекта недвижимости. А в условиях, когда сложно что-либо проверить и оспорить, неизбежно возникают различные коррупционные схемы.

Цены на киевскую недвижимость в июне в большинстве сегментов рынка снизились. В значительной степени это объясняется сокращением количества объектов в актуальной базе данных и, как следствие этого, изменением соотношения «дорогих» и «дешевых» квартир. Индекс стоимости IKm(USD) снизился на 0,8%; индекс стоимости IKm(UAH) снизился на 0,3%.

Переходя от итогов июня к итогам всего первого полугодия, следует отметить низкую деловую активность, а также расслоение рынка при общей относительной стабильности общегородских цен.

Осознав в конце прошлого-начале текущего года, что цены в сегментах наиболее ходовых малогабаритных квартир достигли определенного дна, и при этом просмотров достаточно много, некоторые продавцы стали более жестко вести торги и даже набавлять цены. В результате части потенциальных покупателей пришлось покинуть рынок недвижимости. Это одна из причин того, что вместо традиционного весеннего роста деловой активности в марте произошел ее спад.

Весенний спад деловой активности в определенной мере был также вызван прозвучавшими в начале марта громкими заявлениями высших должностных лиц страны о планах строительства доступного жилья и резком снижении банковских процентов по ипотечным кредитам. Хотя практически все понимали, что денег у государства на реализацию подобных планов мало, некоторые участники рынка стали примериваться к льготным ипотечным кредитам и отодвинули свои планы на будущее.

В первом полугодии индекс стоимости IKm(USD) снизился на 1,7%, индекс стоимости IKm(UAH) – на 0,9%. Согласно нашим данным, цены продаж были ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка:

- в январе на 9,2%;

- в феврале на 9,4%;

- в марте на 8,5%;

- в апреле на 6,4%;

- в мае на 6,9%;

- в июне на 5,1%.

Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.

Индекс стоимости жилья в Киеве - в долларах за квадратный метр

Индекс стоимости жилья в Киеве – в долларах за квадратный метр

Индекс стоимости жилья в Киеве - в гривнах за квадратный метр

Индекс стоимости жилья в Киеве – в гривнах за квадратный метр

Статистика цен предложений

Графики изменения статистики цен предложений (в долларах за кв. м) по наиболее характерным сегментам рынка

График 1. Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир.

Красная кривая – статистика цен предложений в сегменте однокомнатных квартир

Зеленая кривая – статистика цен предложений в сегменте двухкомнатных квартир

Синяя кривая – статистика цен предложений в сегменте трехкомнатных квартир

На однокомнатные квартиры в Киеве статистика цен предложений за первое полугодие выросла на 0,5%; в июне снизилась на 0,2%.

На двухкомнатные квартиры в Киеве статистика цен предложений за первое полугодие снизилась на 3,6%; в июне снизилась на 0,8%.

На трехкомнатные квартиры в Киеве статистика цен предложений за первое полугодие снизилась на 4,1%; в июне снизилась на 1,0%.

График 2. Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Дарницком районе.

Красная кривая – статистика цен предложений в сегменте однокомнатных квартир

Зеленая кривая – статистика цен предложений в сегменте двухкомнатных квартир

Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир

Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир

Синяя кривая – статистика цен предложений в сегменте трехкомнатных квартир

На однокомнатные квартиры в Дарницком районе статистика цен предложений за первое полугодие выросла на 1,5%; в июне выросла на 0,2%.

На двухкомнатные квартиры в Дарницком районе статистика цен предложений за первое полугодие снизилась на 0,1%; в июне выросла на 0,1%.

На трехкомнатные квартиры в Дарницком районе статистика цен предложений за первое полугодие снизилась на 2,6%; в июне снизилась на 0,9%.

Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Дарницком районе

Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Дарницком районе

График 3. Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Деснянском районе.

Красная кривая – статистика цен предложений в сегменте однокомнатных квартир

Зеленая кривая – статистика цен предложений в сегменте двухкомнатных квартир

Синяя кривая – статистика цен предложений в сегменте трехкомнатных квартир

Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Деснянском районе

Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Деснянском районе

На однокомнатные квартиры в Деснянском районе статистика цен предложений за первое полугодие выросла на 3,4%; в июне снизилась на 0,4%. На двухкомнатные квартиры в Деснянском районе статистика цен предложений за первое полугодие выросла на 0,9%; в июне снизилась на 0,2%. На трехкомнатные квартиры в Деснянском районе статистика цен предложений за первое полугодие снизилась на 0,8%; в июне снизилась на 1,2%. График 4. Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Печерском районе. Красная кривая – статистика цен предложений в сегменте однокомнатных квартир Зеленая кривая – статистика цен предложений в сегменте двухкомнатных квартир Синяя кривая – статистика цен предложений в сегменте трехкомнатных квартир.

Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Печерском районе

Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Печерском районе

На однокомнатные квартиры в Печерском районе статистика цен предложений за первое полугодие снизилась на 6,8%; в июне снизилась на 1,2%. На двухкомнатные квартиры в Печерском районе статистика цен предложений за первое полугодие снизилась на 7,6%; в июне снизилась на 0,8%. На трехкомнатные квартиры в Печерском районе статистика цен предложений за первое полугодие выросла на 1,0%; в июне выросла на 0,6%. График 5. Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Святошинском районе. Красная кривая – статистика цен предложений в сегменте однокомнатных квартир Зеленая кривая – статистика цен предложений в сегменте двухкомнатных квартир Синяя кривая – статистика цен предложений в сегменте трехкомнатных квартир.

Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Святошинском районе

Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Святошинском районе

На однокомнатные квартиры в Святошинском районе статистика цен предложений за первое полугодие выросла на 0,7%; в июне снизилась на 0,1%. На двухкомнатные квартиры в Святошинском районе статистика цен предложений за первое полугодие снизилась на 1,0%; в июне снизилась на 0,5%. На трехкомнатные квартиры в Святошинском районе статистика цен предложений за первое полугодие снизилась на 1,9%; в июне выросла на 0,4%. График 6. Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Соломенском районе. Красная кривая – статистика цен предложений в сегменте однокомнатных квартир Зеленая кривая – статистика цен предложений в сегменте двухкомнатных квартир Синяя кривая – статистика цен предложений в сегменте трехкомнатных квартир.

Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Соломенском районе

Статистика цен предложений киевских одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Соломенском районе 

На однокомнатные квартиры в Соломенском районе статистика цен предложений за первое полугодие выросла на 0,5%; в июне снизилась на 0,4%.

На двухкомнатные квартиры в Соломенском районе статистика цен предложений за первое полугодие снизилась на 3,8%; в июне снизилась на 2,7%.

На трехкомнатные квартиры в Соломенском районе статистика цен предложений за первое полугодие выросла на 4,3%; в июне выросла на 0,5%.

Прогноз на июль

Полагаем, что тенденции последних месяцев в июле получат свое дальнейшее развитие. Деловая активность будет низкой. Скорее всего, участники рынка недвижимости будут ожидать возможных изменений в экономике страны и новых рыночных реалий после выборов в Верховную Раду осенью этого года. Подавлять деловую активность будет высокий уровень неопределенности, связанный с ожиданием возможных политических и экономических кризисов в Украине и мире. В июле, по нашим прогнозам, будут проявляться процессы расслоения рынка и плавное снижение индекса стоимости. Резкое изменение цен в условиях низкой деловой активности – маловероятно.

Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru